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北大教授建议北京出台购房落户政策救楼市


2019-06-11 14:37:30

北大教授建议北京出台购房落户政策救楼市

  记者 王红茹/北京报道

  在几个月来各地房地产市场持续不振的背景下,各地方政府也纷纷开始酝酿新一轮的救市政策。在几年前为诸多地方采用、但又被一些地方相继取消的“购房落户”政策,开始重回民众视野,并开始被一些大城市视为拯救房市的利器。

  自成都市于2008年12月12日正式开办“购房落户”新政之后,武汉于今年1月19日发布了“购房落户”新政的细则。细则中,对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题均进行了明确。重庆也于1月20日适时推出“2009年房地产市场刺激新政17条”(其中有放宽外来购房者入户限制的相关内容)。尽管上海市政府日前否认出台“蓝印户口政策”刺激楼市,但口径仍留有余地,表示“会根据市场变化,及时研究出台新的政策”。

  在成都、武汉、重庆等诸多大城市推出一系列“购房落户”政策之后,北京大学首都发展研究院常务副院长杨开忠教授向《中国经济周刊》表示,北京、上海等一些大城市和特大城市也应该出台相关政策,以拉动房地产市场的消费需求。

  北京房市亟待取暖

  目前,房地产在中国经济发展格局中依然占据着非常重要的地位,公开资料显示,房地产投资占全社会固定资产投资的25%左右,而北京、上海的房地产投资占比社会固定资产投资已经达到50%左右。而在全球经济萧条的大背景下,全国最为坚挺的北京楼市也已开始出现商品房现房空置面积增长、交易量萎缩、房价涨幅回落的迹象。

  据北京市统计局、国家统计局北京调查总队统计数据显示,截至2008年末,北京市商品房现房空置面积达1438.3万平方米,比2007年末增长26.6%,其中,商品住宅现房空置面积为522.7万平方米,比2007年末增长26.9%;2008年北京市销售商品房现房和期房1335.4万平方米,比2007年下降38.6%,其中,销售商品住宅1031.4万平方米,下降40.4%;2008年北京市的房屋销售价格比2007年上涨9.5%,涨幅回落1.9个百分点。其中,新建住宅价格上涨11.9%,二手住宅上涨6.2%,涨幅分别回落0.9个百分点和4个百分点。

  为刺激北京楼市,北京市政府自去年11月22日推出《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》(下称《意见》)后,今年春节前再出重拳,推出15条稳定房地产业健康发展的新政策。1月23日,北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市地税局等部门联手,推出了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进北京市房地产市场健康发展的实施意见》。

  记者注意到,比起去年11月22日推出的《意见》,新政策给予购房者更多实惠,对房地产开发企业的支持也更为具体。如二套房贷政策松动;个人转让购买超过两年(含两年)的住房,普通住房免征营业税;年内暂停对境外机构和个人购房的限制;开发商拿地可延期付款等。

  “拉动房地产需求有多种渠道,但我认为还有一个非常重要的方面是‘购房落户’政策,用‘准入制’来代替目前户籍人口控制指标制,尤其在我国目前扩大内需的战略机遇下,不仅能够刺激房地产市场需求,有效拉动住房市场消费,而且可以加快户籍体制改革,使户籍管理更公开、透明和公平,也使人们对生活更有奔头。”北京大学首都发展研究院常务副院长杨开忠教授向《中国经济周刊》分析道。

  “购房落户”可灵活制定

  我国的户籍体制改革几年前已先行在中小城市放开,但是对于诸如北京、上海等特大城市,目前依然实行人口指标控制的户籍管理政策。

  北京市国土局局长魏成林曾在去年年底表示,北京市16400平方公里国土资源中,能够利用开发的平原约6000平方公里,能容纳1800万人口,而目前北京市人口数已经达到1633万,并以每年40万至50万的速度增长,北京市人口已接近极限。

  中国社会科学院城市与房地产经济研究室副研究员况伟大对《中国经济周刊》表示:“北京市的城市规模已经非常大,再增加人口对经济发展有影响,因为城市扩大之后,就不能再发挥出大城市的聚集效应和规模效应。这项政策(指“购房落户”)在北京推出非常困难。如果考虑制定这项政策,设定的门槛也必定是非常高的。”

  人口过快地流入以及人口总规模的快速膨胀,必然给北京的环境和资源带来压力,也给就业、交通、社会管理、公共服务,以及教育、卫生、保障性住房的建设等各项基础设施带来较大压力。

  杨开忠教授对此却比较乐观,他认为,“购房落户”政策重在拉动住房消费,但并不是“孤立”的房地产政策,这项政策应与人口、社会管理政策相协调、配套;更重要的,应根据不同城市的具体情况精心测算来设置准入条件。如果人口膨胀得太厉害,可以提高准入条件,就能避免人口的过度膨胀。

  杨开忠教授针对北京市的现实情况,设想了“购房落户”三项准入条件:首先,在北京市购买单套房产在规定金额以上,学历在本科以上,在北京市常住年限达到两年以上的外地居民,购买单套房产可解决一个户口;其次,个人购房款达到房产总价50%以上的外地购房者,方可落户;第三,通过“购房落户”政策获得的居民户口实行与一般居民户口的区别管理,居住一定年限后方可转为一般居民户口。

  “‘购房落户’政策不应是长期的、持续性政策,政府可根据市场实际情况适时进行调整。”杨开忠教授补充说。

  北京能否移植经验

  目前,“购房落户”政策已经为许多一线城市所采用,例如天津、山东省、杭州、厦门等地都实行了“购房落户”政策。以杭州为例,2008年10月出台的“购房落户”政策有效拉动了当地住房市场消费。据媒体报道,杭州10月份成交最好的楼盘“东方郡”,购房者中外地人比例从3成上升到了5成。

  在目前金融危机大背景下,为拉动房地产市场消费需求,全国不少城市对“购房落户”政策情有独钟。但是北京、上海等特大城市对“购房落户”政策却似乎一直讳莫如深。

  杨开忠教授对《中国经济周刊》表示,北京作为国际化大都市,未来一段时期人口规模的增长不可避免。鼓励“购房落户”,通过政策引导优势人才迁入,有利于改善人口结构。目前在北京出台“购房落户”政策已经具备一定的基础。

  杨开忠认为,首先,“外需”对北京市住房消费拉动效应明显。相关统计数据表明,北京市购房者中的外省市购房者比例已接近40%。从具体购房类型看,外省市个人购房主要集中于90―120平方米的住宅,购房均价也明显高于本地居民购房均价。外省市居民已成为北京市住房市场的生力军,是启动住房消费政策不能忽视的群体。

  其次,住房保障规模扩大使得“外需”更重要。针对房地产市场的需求低迷,无论国家层面或是北京市政策,都强调了通过扩大住房保障供应规模来拉动内需。保障住房大规模供应在缓解北京市居民住房困难的同时,显然将挤压北京市居民购买商品住房的需求。这使得商品住房市场对“外需”的依赖进一步增强,如何有效吸引“外需”对促进北京市商品住房市场发展至关重要。

  最后,房地产业对经济增长具有双重拉动效应。一方面,房地产投资可带动对水泥等建材的消费,还可以带动就业。根据测算,每1万平方米的房地产建设,就需要大约100名工人。另一方面,住房消费对家装行业、家电等耐用消费品的消费具有明显带动作用。根据测算,每销售100元的住宅,可以带动130-150元其他商品销售,对于扩大内需非常有效。

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